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| 馬政府的明年政策宣言之一,對於想買自住屋是利多還是利空?能否能幫助到可憐的無殼鍋牛呢? |
大台北房價節節高攀，越來越多民眾無力負擔，政府研議協調公股行庫，推出四十年長期低利房貸，讓年輕人可以擁有自己的住宅。
馬英九總統明年元旦將宣布「黃金十年」計畫，其中一項是「住者有其屋」。為此，經建會規畫，「住者有其屋」政策分三部分：第一，全面清查各地適合興建社會住宅的國有土地，由政府以分期釋出，以設定地上權方式（如七十年或九十九年）興建社會住宅。
第二是研議提供四十年期的低利房貸，希望幫剛出社會的年輕人能及早有自己的住宅。第三是，規畫完善的捷運路網及公園等公共設施，除節省民眾往來都會區的通勤時間外，還希望能健全社會住宅周邊的生活品質與機能。
財經官員表示，目前房貸市場主流是廿年房貸，延長到四十年的好處是，可以平均攤還貸款金額，讓貸款人一開始還款的壓力小一點，隨著貸款人的收入增加，可以提高還款金額。
行庫主管指出，參考各房貸銀行的統計，一般房貸戶還清貸款的時間大約是六到八年，很少會等到貸款年限屆滿才還清貸款。
官員還強調，銀行法第卅八條規定，銀行對購買或建造住宅或企業用建築，得辦理中、長期放款，最長期限不得超過卅年；但是對於無自用住宅者購買自用住宅的放款，不在此限。
也就是說，銀行只要是貸款給首購族，承作四十年的房貸期限並不違法。
【假想一】
有對夫妻想要擁有屬於自己的家，於是找個時間去看房，與銷售員討價還價後：
銷售小姐：「這間總價一千萬，自備款二百萬，銀行廿年分期貸款八百萬，每月還款約 4.82 萬即可。」
買家：「如果自備款三百萬，那每個月本息要還多少？」
銷售小姐：「如果是這樣的話，廿年貸款七百萬，每個月本息只要還大約 4.2 萬。」
買家：「每個月本息 4.2 萬的負擔是重了點…。」
銷售小姐：「這已經是最優惠了，未來房價只會愈來愈高，先買先賺到未來的價差…。」
【假想二】
另一對夫妻也想擁有屬於自己的家，於是也找個時間去看房，與銷售員討價還價後：
銷售小姐：「這間總價一千五萬，自備款三百萬，銀行廿年分期貸款一千二百萬，每月還款約 7.2 萬即可。」
買家：「我們是有自備款三百萬，但是每個月本息 7.23 萬的負擔太重…。」
銷售小姐：「這樣啊！政府推出"德政"，現在有 40 年期的貸款方式，每個月本息只要 4.15 萬而已。」
買家：「每個月本息 4.15 萬的負擔是重了點…。」
銷售小姐：「這已經是最優惠了，未來房價只會愈來愈高，先買先賺到未來的價差…。」
【泡泡吹破的結果】
早個十幾年有日本的「失落的十年」，近年有冰島國家破產、美國次貸泡沫、愛爾蘭房市泡沫…。
這些可不是花個幾個月、修正個 5%、10% 就了事的。房價腰斬經歷個數年、十數年都還回不來的比比皆是。現金流挺得過的用收租與時間來抵當初的房價損失，沒得收租就成帳上虧損，反正沒賣就當沒賠；現金流挺不過的就面臨法拍。
【看法】
一、如果一般房貸戶還清時間是六～八年的話，廿年期貸款就綽綽有餘，何必再弄到 40 年期？
二、同樣月付本息約 4.2 萬，房價的炒作空間就可以從一千萬大幅調高到一千五百萬(但建造成本卻不會有如此誇張的增幅)。
三、成交價格透明化、市價/實價課稅、短線交易加稅、漲價歸公……，這些可以抑制房價炒風的作為，都是政府做得到卻不去積極進行的，為什麼？
四、當國民收入累積漲幅與房價漲幅相當的時候，房價的成長的健康的。但二不相稱、工作機會大量消失之時，會發生何事？
五、景氣衰退加產業大量外移的時候，那時候全民資產將再重新洗牌。
六、少子化是個影響長遠的事。試想：沒有人流，就沒有需求。沒有需求的時候，哪來的價格支撐？
台灣房市會往哪邊走？何時反轉？不知道！但是，身處其中的人真的得量力而為，想想把大部分薪資壓在房貸上，一旦面臨失業時該怎麼辦？
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