已經7年大多頭了 房市何時才回頭？

台灣房市與股市從2002年呈步步高升走勢，卻在2008年後，步調不一，股市腰斬，房市卻在遺產稅率調降及ECFA效應下，逆勢攀升。
台灣房市從2003年SARS事件過後，開始走7、8年的大多頭，似乎來到了歷史經驗的滿足點，但2008下半年的金融海嘯，讓房市拉回整理2~3季，2009年第2季至今(2011)年，卻又上演「看回不回」的多頭行情。

是什麼因素讓台灣房市在「恐泡沫化」的聲音出現後還「驚驚漲」？而過去，台股表現好，房市也會被帶動，如今，台股在7400多點附近整理，莫非台灣房市也好不到哪裡去？

金融海嘯洗禮 先蹲後跳

《理財周刊》特別邀請領航國際廣告公司協理蔡宸祐，就股市與房市的連動性，以及中華民國不動產仲介經紀全國聯合會理事長暨台灣不動產交易中心總經理李同榮，就過去11年的房市大事紀做分析。

蔡宸祐談到，台股指數從1990年2月的12682相對高點墜地落下到10月的2485點，只花了8個月即跌掉了10000點，其後花了約7年的 時間，於1997年的8月才又看到1萬點以上(10256點)。另外在2000年的2~4月(總統大選前後)又見到萬點行情，此後行情頂多只在9000多 點即止。

至於房市部分，與股市則有著不同的走勢方向，首先是1990年跟著股市在12682高點的大回檔而下跌，但是卻於1991年即恢復了生機，市場交易量往上逐年增溫，一直到1996年50多萬戶的相對歷史高點。

此後，房市開始逐年回檔，並於2001年見到相對低點(交易近26萬戶)，2002年谷底反彈，經過2003年的SARS事件測試，房市景氣大幅 回升至2006年的45萬戶。後來，2008年雖有全球金融海嘯的洗禮，整體房市卻只花了半年的時間休息，隨即先蹲後跳，繼續了一場狂飆之旅，直至今年6 月實施奢侈稅才稍稍暫止了房市熱潮。

無落底跡象 僅喘口氣

將11年來股市與房市買賣移轉走勢一併來看，得出一個有趣的現象，那就是股市出現相對高點的第一時間，與買賣移轉件數的最大量有落後一年的趨勢。這樣的走勢是不是可以說房市是股市的領先指標呢？似乎也不是很貼切，畢竟股市很少有人用如此長線的角度來操作(見前一頁圖表)。

不過，由台股在1991~2000年，以及2001年至今的兩個區間走勢，都是在前期落底，經過6~7年的逐步墊高，指數創下萬點或近萬點行情，接著打一個3年的大M頭。第一個M頭市場告訴我們股市是大幅回檔，重新自底部走下一個波段，但第2個尚未完成，仍在進行式當中。

若依照趨勢，原本股市及房市應當於今年出現落底跡象，然而事實並非如此，股市仍在7000~8000點上下震盪，房市則只因奢侈稅而稍稍喘口氣，休息一下。

這兩大指標為何不走上一波的路線呢？蔡宸祐認為，第一個影響走勢的關鍵點應是2008年的金融海嘯。2003年SARS過後一直到2008年金融 海嘯前，觀察各項統計數據，光台北市在此5年的房價漲幅接近70％，當時市場已因房價過高疑慮而面臨極大的回檔壓力。此時，剛好金融海嘯此一重大利空引發 了市場瞬間真空態勢，股市下挫到4000點以下，房市交易出現急凍。

資金與信心 支撐行情

但僅僅只有半年，股市出現V型反轉向上，房市則以不斷創新高價令全市場瞠目結舌。

到底是什麼因素讓台灣房市脫離技術線型軌道，行情處於高檔數年中卻不跌反升？

蔡宸祐表示，答案只有一個：「資金行情＋投資信心」。其主要支撐因素有二：一是降低遺贈稅率所產生的龐大資金回流；二是兩岸經濟合作架構協議(ECFA)之下，開放陸資來台投資的消息面所引發的利多行情。

奢侈稅是今年上半年的打房重頭戲，此一政策迫使短線投機客退場，預估會使下半年交易量縮減，但對房價卻絲毫動搖不了，主要是整體經濟情勢尚未出現反轉訊號，價格下殺壓力有限。

蔡宸祐認為，房價沒有永遠漲的道理，漲得愈高愈久，相對回檔時也愈深愈長，每個人都不希望被套牢，卻也期待能跟上波段漲勢賺錢。

眼前看來，到明(2012)年總統及立委大選前都安全，透過奢侈稅讓房市緩一緩，今年買賣移轉件數能下修未嘗不是件好事，相關政策也以穩定房市為前提而不是打房，讓房市稍稍降溫「軟著陸」，那麼台灣房市將有機會走出一波不同於前的全新格局。

陸資題材引爆房市上漲

李同榮則就房市的演變指出，台灣房市在1989年由高峰反轉而下，一直到1990年底為谷底，之後一直到2000年都是呈現上上下下的鋸齒形走勢，其間在1986年因前總統李登輝發表「兩國論」，引發對岸試射飛彈事件，更讓股市及房市重挫(附表)。

而1997年發生的亞洲金融風暴仍在延續，引發台灣也在1998~2000年出現本土型金融風暴，銀行的逾放比高達5％，加上2000年首次的政黨輪替，使得房市雪上加霜。

陳水扁政府為了救市，祭出優惠房屋貸款，由原本總額2000億元，在4年期間一路擴大到4000億元，加上之前房市盤太久，在2001年底落底 後，開始小幅度上漲，在2003年夏天前為小波的初升段，但2003年碰到SARS事件，房市又走了兩季的下跌走勢，直到2004年春天才開始往上飆升， 到2008年總統大選，因為「政黨再次輪替」的預期利多心理，讓房市衝高。

但是該年520就職典禮後，在利多出盡，加上美國「二房(房利美、房地美)」風暴蔓延，到了下半年，雷曼兄弟投資銀行破產，讓台灣股市由SARS時的6000多點、2008年總統大選時的9000多點，卻在金融海嘯的重擊之下，由8000多點腰斬至4000多點。

股市不好，房市應該也不好，但拉回整理兩季後，2009年1月，立法院三讀通過「遺產及贈與稅法部分條文修正草案」，將遺贈稅率由原來的50％， 大幅調降至10％，而6月又通過「大陸地區人民來台取得不動產物權許可辦法」的修正法案，陸客由原本一年只停留1個月，延長至4個月，此一放寬，讓陸客有 足夠時間在台投資置產，增強了房市的心理層面。

預期榮景還有2~3年

在此同時，房貸利率也由SARS時約5~6％，一直降至目前的近2％，民眾購屋的成本降低，另房市在2008下半年金融海嘯中，該回檔卻未回檔，主要是今年為ECFA啟動元年，都造成台灣充斥著龐大資金，流向股市及房市。

李同榮表示，台灣房市在過去，大都以7年為一循環，但1990年至2000年，盤了10年，讓2000~2011年的這11年 房市呈噴出行情，今年雖在奢侈稅的壓抑下拉回，但基本上，台北市的行情仍處於「見高不是高」的走勢。

影響未來房市的關鍵則在明年的總統大選，假設是兩黨對決，若馬英九繼續連任，預期房市會再衝出，走最後一波行情，而技術面位於高檔，泡沫化恐怕會來臨，另因政府打算朝「實價登錄」及「實價課稅」走，都會加速反轉機率。

李同榮預測，假設是蔡英文當選，短線會有失望性賣壓出現，但蔡英文為了穩住政局，勢必會有政策性護盤措施。

整體而言，李同榮認為，走多的房市仍可能在2013~2014年，會有反轉下修的疑慮。

何時該賣出黃金白銀?何時該買入房地產?

何時該賣出黃金白銀？何時該買進房地產？許多人說，當銀價來到100美元/盎司，我就要全部賣出。但是他們卻有一個迷思，那就是...價格本身是不具任何意義的，價值才是

­王道。然而該如何衡量黃金、白銀、房地產的價值？本影片中，馬隆尼將提供數個重要指標，如道瓊/黃金比、白銀/道瓊比及房貸/房租比......等，告訴您何時才是出脫的­適當時機！

養房達人 把店面當肉雞養

賣相愈佳報酬愈高！慎選出租業態，創造穩定現金流

▲養房達人曾鑑垣（攝影者．翁挺耀）

奢侈稅在6月1日正式上路，未來只要持有房子不滿2年內要轉售，就要依照交易實價被課10%或15%的稅，這個政策的源起主要是政府要遏阻房地產短期炒作歪風，政策在草擬階段時就已經打趴了房市，讓今年3月與4月的交易量陷入急凍。
但是奢侈稅是否能引導房價大幅回跌？從上路半個多月以來的觀察，大致有2項變化：第1、房價不但沒跌，反而開價更高了，因為不願在之前降價脫售的賣 方，大都是資金較無壓力，現在更不可能賤售，因此賣方將課稅的成本轉嫁給買方，開價往上開高10%～15%，導致議價期拉長，成交速度變慢；第2、由售轉 租的比例增加，不少屋主已有長期抗戰的打算，因此由賣轉租，使租屋市場供給大增，房東只得降價求租，租金報酬率跟著下滑。
面對後奢侈稅時代，靠置產來收取固定收益的長期投資者，該如何調整策略呢？來看看養房達人曾鑑垣的做法。
曾鑑垣退伍後就進入信義房屋當房仲業務，在高雄房地產業已打滾超過20年，目前也在長榮大學開課，對一般大眾講授地產管理、不動產仲介業務管理等專 業課程。他認為養房的成功關鍵在於先判斷房子資產是否真的具有「價值」，接下來再根據不同的產品類型：套房、店面或是小型商辦（編按：30坪以下的辦公 室）來運用不同的操作方法。奢侈稅實施前，住宅型產品漲幅巨大，店面與商辦則落後，加上陸客自由行效應，因此，現階段以店面、小型商辦最適合養房投資。
曾鑑垣把養房比喻成養雞，雞可分成生蛋雞與肉雞，房子也一樣。要看養房的目的，是要把房子價值養大、賺價差，此法常適用於店面；若是養房賺租金收 益，追求租金報酬率穩定而不中斷，則以小型商用不動產或套房為宜。此外，他不推薦傳統的2房或3房的住家型產品，因為住家型產品的管理成本最高，租金穩定 度又不比小型商辦好。

養店面》謹記「5要5不」，拉高獲利
很多人認為店面是金雞母，應該長抱不放，但是曾鑑垣認為店面盛衰跟商圈有很大的關係，不一定適合長抱，而是應該逐商圈來選標的。除非像是封閉型商 圈，例如社區型商圈或夜市商圈，有基本的居住人口與消費族群可以撐起一定的買氣，否則最好在商圈人氣移轉前，趁機賣出店面，獲利了結。
以下綜合曾鑑垣操作店面投資超過15年的經驗，歸納出以下的選店面「5要5不」心法：
1要--首選面小巷子邊間：黃金店面不見得是最好的投資標的，因為成本相對高，租金報酬率相對下降。因此最好選擇面臨主要幹道上，分岔其他小路或巷子的邊間或三角窗店面，價格便宜很多，但是租相也不差，兩相權衡下，報酬率會比較突出。
1不--大馬路正三角窗投報低：因價格最貴，因此投報率低，且增值空間受限。
2要--挑高1樓店面最優：選店面要計較的是「使用坪數」，而非權狀坪數，因此使用坪數愈多愈好，最好的選擇是1樓挑高、有夾層使用的店面，可以多創造出約2/3的使用空間，放大使用效益。
2不--別碰透天厝店面，2、3樓恐閒置：中南部有許多透天型店面，只有1樓能做店面使用，2、3樓轉租不易，因為自住型租客不喜歡住在營業店面樓上；小型公司則不會選擇太吵雜的商圈環境。

3要--店面寬、深度比至少1：1.5，有騎樓更好：店面寬度至少要3米以上，深度最好4.5米以上。面寬太窄，店面小，很容易被開車族與機車族忽 略，只能做過路客生意。即使只做過路客生意，也要有騎樓才行得通，曾鑑垣提醒，有騎樓的店面能給消費者一個「緩衝觀察」空間，而不會有必須進到店面才能知 道在賣什麼的購物壓力。另外要注意，騎樓必須能跟左右店家互通串聯，保持動線流暢，要避免有些店家堆積雜物，影響過路客的動線。
3不--狹長型店面，影響空間舒適感：如果是一樣的使用面積，就要避免面窄、但深度很深的狹長型店面，這種店面的業態也很有限，如果租給餐飲業，也不易創造出空間舒適感，影響來客意願。

4要--店面前路寬10～15米最佳：馬路愈大、愈是車水馬龍的臨路店面愈值得考慮？那可不一定，若馬路太大，過客都是開車通過，不易停留。因此，馬路寬10～15米最佳，如果臨人行道，或有機車或是汽車的停車格更佳。
4不--馬路有安全島、單行道不考慮：如果符合10～15米的路寬，但馬路中間有分隔島或安全島也不要考慮，這是方便對面車道的開車族或機車族可穿越馬路到對面消費，而不需大費周章找地方迴轉。另外，單行道的店面因為效益受限，也不必考慮。
5要--在高雄，每坪單價30萬以下、總價不超過2,000萬的店面最值得考慮：即使口袋深度夠，想投資店面，也不是愈大愈好，而是要站在「收益」 為出發點，選擇能創造最大效益的店面。以高雄為例，曾鑑垣建議選擇中古店面，每坪單價約20幾萬元最佳，建坪約60～100坪最理想。
5不--在高雄，總價超過3,000萬不考慮：若想提高店面租金報酬率，就應該選擇中古店面。比起大台北，高雄房價偏低，3,000萬元以上的店面除非是新成屋，或是至少有上百坪以上的中古店面。前者總價太高，租金報酬率過低；後者坪數太大，出租業態受限，不好出租。

如果符合上述的條件，再來該如何進一步評估值不值得投資？以下評估養店面的3重點：
重點1》優先考慮業態，服務型優 於商品型：店面可分成2大業態，一種是服務型店家，例如電信業、超商、髮廊、SPA業者等；另一種是商品型業態，例如早餐店、餐飲業。服務型店家優於商品 型，原因是服務型店家環境整潔，這對房屋環境就是一大加分，商品型業態則較難維持環境整潔，且因為競爭者多，流動率高。
重點2》租金求穩不求高：想收租，寧願租金低一點但收租穩定，也不要高租金，若一年裡面有好幾個月都在招商，可能開了又倒，倒了又開，租客來來去去，對房價更不利。
重點3》避免租給特種行業：若同一間店面，八大行業願意以每月15萬元的代價租下，但某超商則是每月租金10萬元，租金相差5萬元，該選哪一個？
曾鑑垣會選「超商」。因為有不少行業都不願與八大行業為鄰，即使高價出租了，但是兩側的店面有可能租約到期就搬遷，又招不到新租客，導致空置率提升，即使八大行業的生意興隆，萬一未來想要轉賣，買方也會因為周遭店面空置率高為由來殺價，有可能贏了租金、賠上差價。
養商辦》小坪數需求不減，逆勢突圍機率高
台灣仍以中小型企業為主，小坪數商辦的需求不差，以高雄市來說，即使產業外移嚴重，但小坪數商辦反而是高雄市商用不動產較能逆勢突圍的產品。曾鑑垣以自己投資的小型商辦為例，10年前1坪購買價4萬元，租金報酬率約有7.6%，現在已上漲到約8萬元。
想要投資小型商辦，可以依循以下3個選擇要點：
要點1》選擇社區型商圈：社區型商圈的辦公大樓本來就少，因為供給量有限，因此容易供不應求，收益也比較高。都會型商圈的辦公大樓較多，競爭者眾，報酬率較難拉高。
要點2》選擇商圈內的指標性建築：指標建築物的指名度較高，出租率也較好。以高雄市來說，位在農16重劃區的環球企業大樓就十分搶手。
要點3》面大型空地或林蔭大道為佳：如果窗外有大片空地或是綠蔭，可以提高租相。

養套房》採「認養大樓」法，集中管理降低成本
如果認為小型商辦的產品難度較高，還可以選擇套房，作為當包租公養房的入門產品。小套房因為坪數小，總價偏低，租金報酬率相對較高，該如何選擇？可以參考以下6原則：
原則1》選擇交通便利的商圈：對租屋族來說，交通便捷很重要，即使環境優美，但是地處偏僻，仍是招租不易。因此，首選位於大眾運輸工具方便可及的地區。
原則2》位在大馬路上：「安全性」也是重要考量，千萬不要選擇投資位在巷子內的套房產品，而是選擇位在主要幹道或是大馬路旁的建築。
原則3》要有24小時警衛管理：有24小時的管理對安全性也是一種加分，雖然管理費成本墊高，但換個角度想，這也能過濾出入分子，提高安全性，降低管理成本。
原則4》戶數不要超過100戶：戶數太多，出入分子太複雜，會影響租客意願。另外，最好選擇產品單純的套房社區，避免同一個社區混雜了套房、2房與3房產品的綜合性社區。
原則5》屋齡不要超過5年：即使要養房，也要考慮日後的轉賣狀況。因此，建議選擇屋齡不要超過5年的套房，即使持有10年後要轉手，屋齡約15年，也不至於因太舊乏人問津。
原則6》坪數以8∼10坪為主：根據曾鑑垣的經驗，只要裝潢不錯，該有的配備都齊全，如液晶電視、洗衣機、無線網路等，坪數8坪、10坪與12坪套房的租金行情都差不多。既然如此，就要選擇坪數小一點的，壓低總價，愈能拉高投報率。
另外，曾鑑垣會利用「認養大樓」來養套房，也就是說，當同社區有人要賣，他就會收購，並透過參選社區主委，來確保社區管委會品質，另外，把出租套房 集中在同社區，也能集中就近管理。他以自己認養的某社區為例，迄今已收購超過該社區15%的套房，每年穩定創造近百萬元的租金收益。

養房當養雞，需求不同手法各異
◎ 養肉雞➔養大、養肥，賣相佳才能賣得好價錢➔找到有增值空間的店面，慎選出租業態，養租客，創造好賣相➔賺價差收益
◎ 養生蛋雞➔源源不絕生蛋，創造收入➔找到可出租的套房與小型商辦，專營社區，採取「認養大樓」的概念，有人要賣就收購，集中管理單位以降低管理成本➔賺穩定租金收益
專家論點：口袋不深想在台北養房　挑新成屋套房或中古公寓（福圓全球房地產總經理－葉金壽）
口袋不深，如何在台北養房？以下用總價1,000萬元為例，建議可以選擇的物件：
◎台北市離捷運出口300∼500公尺的新成屋套房：套房的單價雖高，但投報率也較高，只要位於不錯的區段、離捷運站不遠，就有一定的客層可支撐。 但小套房的租客也很挑剔，心態上趨新避舊，屋齡超過10年就不用考慮，因為未來的增值空間也很有限。要提醒的一點是，目前許多銀行對於小套房的放貸成數有 限制，只要坪數小於15坪以下，約只能貸到6成，等於自備款要拿出比較多。
◎台北市離捷運出口500公尺以內的舊公寓：以千萬總價來看，約可買到20坪的老公寓，如果可以透過裝潢改裝成3間套房，約可以收2萬5,000元∼3萬元的租金。前提是要先花一筆改裝費用。
◎新北市的3房產品：未來隨著捷運的增建，有愈來愈多的人移居新北市，尤其是首購族群，因此在新北市不能投資套房產品，而是要以市場主流產品才不會踩到地雷。

小檔案＿曾鑑垣 

出生：1965年 學歷：南亞工專土木工程科 現職：怡富地產管理公司地產顧問 經歷：南方不動產店東、住商不動產博愛店店東，信義房屋高雄中山店、文化店、陽明店高級主任 養房生意經：養房除了要有資金，更要有耐心，讓時間發酵出最大收益

房地產要買價值而非比價格

▲ 梁慧琪認為，如果不比別人更努力，創造的價值不會更高。（攝影者．翁挺耀）

「挑投資客少的建案，房子比較能保值！」這是昇捷建設董事長梁慧琪的建議。昇捷經營桃園房地產市場20年，近兩年開始進軍台北。因為走精緻路線，建 案幾乎不打廣告就能完銷，同時，梁慧琪還堅持推案要盡量過濾掉投資客、賣力經營社區關係，讓旗下建案在這波多頭行情中，昇捷的7年中古建案房價，竟能在桃 園締造逾5成漲幅。

梁慧琪投身房地產業38年，從行政助理到自己創業，賣房子從基隆、淡水、一路賣到桃園，對北台灣房地產市場瞭若指掌。不過，與一般建商最不同的是， 這個左營眷村長大的女老闆，要求自己每間房都要蓋得不一樣，她看不起為了拼獲利而讓建案「穿制服」的同業，堅持不用相同建築師、相近建材，甚至連施工工法 都要求新求變。
因為堅持創新，吸引股王宏達電（2498）執行長周永明注意，甚至與她結為好友。4月29日昇捷的「iF」國際經貿中心啟用酒會，周永明不但全程參與，足足待滿90分鐘，還為梁慧琪站台致詞，甚至連鮮少曝光的周太太都熱情出席。

問周永明為什麼會注意到昇捷？公司總部也在桃園的周永明說，因為他很訝異，在桃園，居然會有建商仔細地去研究西班牙建築大師安東尼．高第，接觸之後才發現，梁慧琪對美學、對公司經營的堅持，與他的想法接近，因此常常互動。

因為堅持和同業走不同的路，在奢侈稅實施前、全台房地產推案喊停之際，昇捷卻逆勢在桃園推出商辦大樓「iF」國際經貿中心，這是18年來桃園市首座SC純鋼骨興建的商辦大樓。接著，又把設計預算加倍，請到日本建築大師安藤忠雄在桃園設計他在台灣的第1個住宅建案。

此時推案難道不怕賣不掉？梁慧琪笑著說，投資房地產是要買「價值」、不能老是比「價格」。昇捷過去20年，賣房子從來不知道什麼叫「不景氣」。因為愈不景氣，讓客戶來買房，客戶反而賺愈多，所以，有沒有「打房」，對昇捷根本沒影響。


不過，面對奢侈稅實施，消費者都在問：現在到底是不是進場買房的好時機？如果要買房，又該怎麼挑？針對這些問題，本次「總編輯會客室」特別專訪對桃園、台北市場都深入了解的梁慧琪，由她為大家提供解答。以下為訪談摘要：
買房不需管景氣》
有價值就不用怕跌　最重要保鮮、保固、保值
《Smart智富》月刊總編輯朱紀中問（以下簡稱「問」 ）：奢侈稅實施，現在是進場購屋好時機嗎？
梁慧琪答（以下簡稱「答」）：20年來，我蓋房子從來沒有在挑時機！因為就算是在不景氣時期，也有成功者存在。房屋最重要的是要能「保鮮、保固、保 值」，所以只要買到有價值的房子，根本不用擔心景氣。對我來說，也沒有賣不掉的房子，因為只要規畫好、設計好、機能好，不會大而無用，而是小能俱全，房子 怎麼會賣不掉？
我也從不去考慮競爭者在做什麼，因為經營事業，最重要的是看自己做的有沒有符合自己的標準。像我現在就認為，昇捷不只是「蓋房子」，而是「蓋作品」，所以要找國際級的大師合作。
問：是不是投資客比較少的建案，比較能保值？
答：當然！因為投資客買房，想的就是只要先繳利息、等房價一炒高馬上賣掉。可是，如果景氣反轉，最後利息付不出來，投資客買的房子就可能淪為法拍，對整棟建築物來說，只會破壞價格。
昇捷推的建案，幾乎沒有投資客。一方面我們不喜歡推那種幾百戶的大案子，案量不大，所以不必靠投資客買，很快就能完銷。另一方面，我們也不喜歡投資 客來買我們的房子，所以會過濾客人，會一直問買家：買房子是不是要自己住？只要客人是想買來轉手賣掉，就不賣給他，不讓投資客進來。一個社區如果大部分住 戶都不賣，房價自然會上去，至少掉不下來。所以，消費者挑房子最好是挑投資客少的建案，房子比較能保值。
設計要合生活機能》
建商負責「價值」　「加值」要靠管委會、住戶
問：買房子，你建議看什麼？
答：挑房子最重要的是看房屋的設計有沒有符合你的生活機能，要能良好利用空間。我看房子，我會先看廚房的規畫是否符合我的需求。以40坪的房子為 例，雖然不大，但只要廚房規畫好，就很好用，像是要放多大的冰箱、用哪個牌子的爐子、要不要做嵌入式的，這些都要考慮清楚。每一個尺寸都要是合理的規畫而 不是大而無用。一般男主人看房子會先看客廳、女主人會先看廚房、小孩子會先看自己的房間，但在購屋過程中，女主人會是買不買的關鍵，女性對空間利用的敏感 度比較高，所以我會特別注意女客人的感受。
問：聽說妳推的建案，大多是被老客戶買走？
答：我們的回客率確實很高。一般來說，昇捷現在有6成到7成的房子是被老客戶買走，有些是因為換屋，但也有一位電子業老闆，一個人就買了6戶，只要 我們有推案他就買。我問他買這麼多房子要做什麼？他說，他都把自己收藏的藝術品放在昇捷的房子裡，收藏昇捷的房子就像收藏藝術品一樣，會增值！他還不只自 己買，甚至推薦他公司的其他董事也來買。不過，建案要保值，最終一定要交屋後由管委會來繼續維持，才能有保值效果，我們建商只能保證前幾年的品質而已，後 續還是要靠日常管理。
問：管委會要怎麼做，才能讓中古屋愈住愈有價值？
答：我常說，建商有責任作「價值工程」，但是管委會有責任做「加值工程」。因此，管委會一定要確實定期維修設備，且須按照建商規畫的項目去保養。另 外，只要管委會提出維修需求，我們就會給錢維修，像「昇捷高第」的社區主委在買屋7年後，想換公設的沙發，跟我講，我也換給他。我發現，要求愈多的人，其 實愈愛社區。昇捷不會讓社區成為孤兒，不像有些建商，每蓋一間房，就換一次公司名稱。所以我們建案的中古屋價格，會比新社區還高。
買預售屋有訣竅》
建商說明會仔細聽　施工、結構、交屋不能漏
問：有人不敢買預售屋，擔心交屋會跟樣品屋差很多，如何避免？
答：我們每個案子會開3到4次說明會，像是地下會施工、結構工程會、交屋說明會，都要說清楚。
另外，買房子一定要把合約書看清楚，像我們的房子，買賣合約上的規格會和客戶實際交屋所拿到的房子差很多，因為我們送的會遠比合約多很多。為了讓房子能保值，很多東西我們都用送的！
20年前，我們覺得大家各自裝鐵窗很醜，就送客戶好的、統一的鐵窗。我們的「iF」國際經貿中心就幫客戶想得很徹底，例如為了外觀的一致性，我們多 花700多萬元，每層樓都加裝窗簾送給客戶，窗簾還是能隔熱的。另外，廚房還送冰箱、蒸飯機，整棟樓加起來我們就多花2,000多萬元，這樣會少賺一些， 但房子的價值就會出來。
問：台北建商流行找國際大師設計，主要是為了包裝、好銷售，在桃園也是這樣嗎？
答：不是！我們請國際級的建築師來不只是畫立面圖、做外觀設計，而是跟他們學東西。我們已經和台灣大部分知名建築師合作過了，但我總覺得台灣建築總 少了什麼，後來在世界各國考察之後發覺，少的東西就是「美學」。所以我們不但合作的建築師要國際化，連施工的標準也要國際化，像是我們跟波士頓的團隊合 作，他們不但施工圖比台灣的精細，還考慮到各種不同建材之間的協調搭配，這就是我要突破的地方。

名詞解釋＿安東尼‧高第 

西班牙建築師安東尼‧高第（Antoni Gaudí i Cornet）生於1852年，以其後現代建築設計獲得全球關注，尤其是他花費了半輩子心力、但是蓋了近130年仍未完工的聖家堂。74歲那年，高第不幸 被電車撞死，當地居民為其舉行盛大葬禮，並且將他安葬於畢生心血的聖家堂底下。

小投資客退場 近期房市量縮4～7成

〔自由時報記者簡明葳／台北報導〕中古屋市場交易量在5月份奢侈稅正式上路前暴增，市場傳出「假過戶」說，而6月房屋委售量、看屋人潮銳減，最新成交量成 了房仲業者「不能說的秘密」。面對房市急降溫，業者認為，買賣雙方價格認知差距大，加上小型投資客退場，市場一下子少3-4成短進短出的炒手，都是量縮 4-7成的主因。
房仲業者說，奢侈稅讓市場大亂，5、6月份的成交數字很詭異，雖然數字會說話，但是這兩個月的成交數字恐怕會騙人。
業 者指出，5月統計的成交量暴增，裡頭暗藏投資客為了避開奢侈稅的「假買賣」個案，這種物件移轉，並沒有實際的金額交易，只是趕著把房子過到人頭戶名下，再 以自住客名義登記，規避高達成交金額10-15%的奢侈稅。而6月初的成交案，也有可能在買賣雙方協議下，將合約時間改為5月底以避稅。
近期看屋人潮銳減，業者推估，大台北地區各區成交量縮4-7成。6月份全台委託銷售量相較3-5月份萎縮約25%，網站點閱率、留言看屋量也減少了15%。
業者說，觀察房仲體系內部分析報告，下半年的房地產綜合評鑑仍不樂觀，房市少了投資客的交易量能，出價競爭者減少，房價就難再墊高。而中南部成交熱度，以往都隨著北部起伏，最近缺少北部房市的激情帶動，民眾購屋意願降低、交易速度趨緩，不利於後市發展。

房 市冷卻，不少口袋深的大投資客仍持續收貨，秉持「先買先賣」原則，手上維持固定數量，將持有期間拉長，待持有2年後再轉售。投資客也利用限定使用空間，像 廚房不允許房客使用等新作法，寧可降價10-20%出租，也要讓房屋保持2年如新，可降低持有成本，又能適度維持屋況。

中共續縮銀根 標普調降中國地產商評級

標準普爾（S&P）6月14日在聲明中指出，考慮到中國在未來6到12個月內，將進一步緊縮信貸並減少政府支出，為此將中國地產商前景評級從「穩定」調降為「負面」。
據《彭博社》報導，標普在當天的聲明中指出，隨著中共當局打壓政策開始生效，中國地產銷售放慢，同時由於流動資金壓力，開發商必然降價求售。標普的聲明中還指出，香港房地產市場也面臨「迅速修正」的風險。
標普分析師符蓓（Bei Fu）指出，他們預期在中國政府緊縮政策生效後，房地產銷售勢頭將放緩。在未來6至12個月內，預計將會看到更多中國地產商的評等會因信貸收縮和政府政策限制被調降。
6月13日，中共人民銀行發佈了自去年10月以來第9次提升銀行儲備金的命令。上月，中國政府聲稱將維持緊縮政策。今年稍早，當局提高了第二套購房的首付比例，同時在上海和重慶兩個城市試點實行住宅物業稅。
兩 個月前，穆迪投資者服務公司也將中國地產界前景由「穩定」調降為「負面」。當時，該公司估計，由於地方政府執行住房限制政策，住宅銷售可能會下降30%， 而其中包括世茂地產（813）和綠城中國（3900）在內的10家開發商一旦銷售額並去年減少25%，就會出現流動資金短缺的問題。
本週， 中共當局表示，由於開發商在5月長假中推出更多住宅項目，該月的房地產交易額比4月份增長17%，達到3,809億元，合588億美元。根據中國統計局將 於6月18日公佈的數字，4月份70個受到監控的城市中，67個城市的新房價格出現上漲。而根據中國最大的房地產網站搜房6月1日的數字，全國房價5月份 仍然上漲了0.5%，為連續第9個月上漲。
14日，摩根士丹利亞洲公司非執行主席羅奇在上海接受採訪時指出，包括中國在內，誰也不能說資產市場沒有泡沫的風險。重要的是中共當局已經認識到這個風險，並正在在其成為經濟主要問題前減輕甚至去除泡沫。
標準普爾表示，許多開發商已經在市場轉向低迷之前，提高了流動性，但是這增加了債務集中到期時再融資風險。富北表示，預計今年下半年，房市會出現相當的價格調整，如果到時銷量仍然低迷，開發商的流動資金將迅速枯竭，這將迫使他們進一步降價求售。
13日，杭州開發商綠城的行政總裁壽柏年稱，迄今為止，該公司的房屋銷售額為170億元，低於預期。他說，現在還不能確保能否實現2011年銷售目標。
15日早盤，上海股市的地產股指數上漲 0.6%。中國最大開發商萬科的股價在深圳下跌1%，但是第二大開發商保利地產集團的股價則上升0.6%。
據中共統計局資料，中國5月份通貨膨脹上升5.5%，為近三年來增速最高。工業產值增長超過了經濟學家的預測，而按年計的消費者價格指數與經濟學家預測相符。中國統計局前天表示，5月的生產產量增加13.3%。
標準普爾最後在聲明中表示，香港的房地產價格飛漲，正面臨的快速調整的風險。上週末，香港最大的10個私人住宅項目的銷售下跌58%。上週，香港政府提升了外國買家的最低首付和存款比例。
根據香港最大的房地產經紀商中原地產經紀的數字，自香港金融管理局6月10日超過600萬港元的物業買主必須提高首付比例，而外國買主還需存入至少10%的 成交金額之後，只有17起交易。自2009年以來，香港政府已經第四次試圖給房地產降溫。預計隨著銀行提升抵押貸款利息，以及港府遏抑樓價措施的實施，該 市房地產將出現趨緩的跡象。但是，香港仍是世界上房價最貴的城市。

住者有其屋 政府擬推40年低利房貸

馬政府的明年政策宣言之一,對於想買自住屋是利多還是利空?能否能幫助到可憐的無殼鍋牛呢?

大台北房價節節高攀，越來越多民眾無力負擔，政府研議協調公股行庫，推出四十年長期低利房貸，讓年輕人可以擁有自己的住宅。

馬英九總統明年元旦將宣布「黃金十年」計畫，其中一項是「住者有其屋」。為此，經建會規畫，「住者有其屋」政策分三部分：第一，全面清查各地適合興建社會住宅的國有土地，由政府以分期釋出，以設定地上權方式（如七十年或九十九年）興建社會住宅。

第二是研議提供四十年期的低利房貸，希望幫剛出社會的年輕人能及早有自己的住宅。第三是，規畫完善的捷運路網及公園等公共設施，除節省民眾往來都會區的通勤時間外，還希望能健全社會住宅周邊的生活品質與機能。

財經官員表示，目前房貸市場主流是廿年房貸，延長到四十年的好處是，可以平均攤還貸款金額，讓貸款人一開始還款的壓力小一點，隨著貸款人的收入增加，可以提高還款金額。

行庫主管指出，參考各房貸銀行的統計，一般房貸戶還清貸款的時間大約是六到八年，很少會等到貸款年限屆滿才還清貸款。

官員還強調，銀行法第卅八條規定，銀行對購買或建造住宅或企業用建築，得辦理中、長期放款，最長期限不得超過卅年；但是對於無自用住宅者購買自用住宅的放款，不在此限。

也就是說，銀行只要是貸款給首購族，承作四十年的房貸期限並不違法。

【假想一】

有對夫妻想要擁有屬於自己的家，於是找個時間去看房，與銷售員討價還價後：

銷售小姐：「這間總價一千萬，自備款二百萬，銀行廿年分期貸款八百萬，每月還款約 4.82 萬即可。」

買家：「如果自備款三百萬，那每個月本息要還多少？」

銷售小姐：「如果是這樣的話，廿年貸款七百萬，每個月本息只要還大約 4.2 萬。」

買家：「每個月本息 4.2 萬的負擔是重了點…。」

銷售小姐：「這已經是最優惠了，未來房價只會愈來愈高，先買先賺到未來的價差…。」

【假想二】

另一對夫妻也想擁有屬於自己的家，於是也找個時間去看房，與銷售員討價還價後：

銷售小姐：「這間總價一千五萬，自備款三百萬，銀行廿年分期貸款一千二百萬，每月還款約 7.2 萬即可。」

買家：「我們是有自備款三百萬，但是每個月本息 7.23 萬的負擔太重…。」

銷售小姐：「這樣啊！政府推出"德政"，現在有 40 年期的貸款方式，每個月本息只要 4.15 萬而已。」

買家：「每個月本息 4.15 萬的負擔是重了點…。」

銷售小姐：「這已經是最優惠了，未來房價只會愈來愈高，先買先賺到未來的價差…。」

【泡泡吹破的結果】

早個十幾年有日本的「失落的十年」，近年有冰島國家破產、美國次貸泡沫、愛爾蘭房市泡沫…。

這些可不是花個幾個月、修正個 5%、10% 就了事的。房價腰斬經歷個數年、十數年都還回不來的比比皆是。現金流挺得過的用收租與時間來抵當初的房價損失，沒得收租就成帳上虧損，反正沒賣就當沒賠；現金流挺不過的就面臨法拍。

【看法】

一、如果一般房貸戶還清時間是六～八年的話，廿年期貸款就綽綽有餘，何必再弄到 40 年期？

二、同樣月付本息約 4.2 萬，房價的炒作空間就可以從一千萬大幅調高到一千五百萬(但建造成本卻不會有如此誇張的增幅)。

三、成交價格透明化、市價/實價課稅、短線交易加稅、漲價歸公……，這些可以抑制房價炒風的作為，都是政府做得到卻不去積極進行的，為什麼？

四、當國民收入累積漲幅與房價漲幅相當的時候，房價的成長的健康的。但二不相稱、工作機會大量消失之時，會發生何事？

五、景氣衰退加產業大量外移的時候，那時候全民資產將再重新洗牌。

六、少子化是個影響長遠的事。試想：沒有人流，就沒有需求。沒有需求的時候，哪來的價格支撐？

台灣房市會往哪邊走？何時反轉？不知道！但是，身處其中的人真的得量力而為，想想把大部分薪資壓在房貸上，一旦面臨失業時該怎麼辦？

精算成本投資.學習各項投資工具...1986年次小女生身價近千萬!!

柯佩均：我們七年級這個世代，如果只靠勞力賺錢，要致富很困難，一定要靠投資，錢滾錢才能累積財富。（攝影者．高國展）

小檔案_柯佩均 [ 隱藏 ]

◎出生：一九八六年次 ◎現職：台灣科技大學財金所研二學生 ◎學歷：輔仁大學統計系畢業 ◎經歷：補習班老師、房地產投資客

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一名還沒出校門的75年次研究生，已經靠買賣房地產賺進600萬元現金，你相信嗎？
她是柯佩均，目前還在台灣科技大學財務金融研究所二年級就讀，別看她年紀小，接觸投資已有7年歷史。柯家做茶葉生意，柯佩均從小耳濡目染，對金錢事務並不陌生，高中就參加投資社團，研究股票投資，社團生活給她最大的心得就是：「勞力不能致富，一定要靠投資。」
可是高中生沒資本，她只能練基本功，每天必看財經報紙、研讀相關書籍。考上大學，她開始打工賺錢，大一就打兩份工，不但兼家教、還在補習班上班，目標就是要存錢操作股票。
打工要存投資本金，卻變成月光族
練習存錢4法，半年攢下10萬
不過，剛上大學的女生，脫離醜醜的高中制服，看到同學都在買化妝品、衣服，柯佩均也不例外，拿到薪水的前3個月，每月賺進的2萬5,000元薪水，全都拿去購物，直到一天她拿著金融卡去提款，驚覺帳戶裡竟然沒有任何存款，這才意識到自己亂花錢。
「我去打工是為了存錢買股票，結果卻把錢花光光，我在幹嘛？」柯佩均問自己。當下決定克制購物欲望，重新開始存錢。她承認要存錢，光靠意志力是不夠的，必須要有方法去練習。她的方法如下：
1. 在銀行戶頭外，去郵局另開一個存款戶，但不辦金融卡，錢只進不出。
2. 原有的銀行戶，固定只留1萬5,000元零用錢，其他全部轉存郵局帳戶。
3. 提款一定找本行ATM，省跨行提款手續費，錢包現金從不放超過2,000元。
4. 想消費時，就用複利計算這筆小錢投資30年後可以拿回多少？常能忍住刷卡買東西的欲望。
透過這些方法，柯佩均開始買一件299元的地攤貨，當同學們還在看美容雜誌、買化妝品時，她看財經報紙、努力存錢、準備買股。結果，短短6個月，就存到買股的10萬元本金，開始下單。
剛開始進場，柯佩均仗著自己年輕，可以玩高風險、波動大的股票，專挑有基本面題材的小型股，一檔益航（2601）曾讓她大賺1倍。但接下來接觸比股票波動更大的權證，從股票賺到的錢卻全部賠光，從大一到大二，兩年的股市投資，最後是打平收場。
有了玩高波動商品的經驗，雖然有賺、有賠，但讓柯佩均對投資的興趣更高，她開始思考：是否應找波動幅度較小的商品投資？房地產因此變成她的選項。尤其看到電視理財節目上的藝人大談房地產經，她心想：「如果這些藝人都能賺，我一定也可以！」
可是房地產投資金額動輒上百萬元，沒有本金怎麼辦？柯佩均決定向媽媽黃秋香求援，希望由媽媽出資、她負責挑物件和買賣點，經過6個月的討論，媽媽終於同意投資她，而且是一次拿出300萬元進場。
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擬定策略克服新手問題
每天至少看5間房，快速成為達人
問黃秋香為什麼願意拿錢支持女兒？她說：「投資股票，我不懂，但是房子不會變壁紙，賣不出去也可以租人，有房租收入。」加上妹妹（柯佩均的阿姨）在 房仲業上班，又有朋友在做裝潢，黃秋香因此決定拿出私房錢和女兒一起操作房地產，兩人挑定從最熟悉的台北縣「下新莊」地區開始投資。
不過，沒有固定工作收入的大學生要投資房地產，不僅本金大是問題，未來如何貸款？如何找到好物件？如何為房子變身？什麼時候該賣？成串的問題等著柯佩均去解決，不過，認真的她靠以下5個方法順利克服：
方法1》改穿套裝展現成熟度
柯佩均回憶，剛開始到房仲門市找物件，因為是大學生裝扮，常常開門進去後，沒有一名業務員站起搭理。有了這經驗，她發現多數房仲會按外表衡量你買不買得起房子，如果是學生打扮去找屋，肯定沒有好物件。因此為了增加外表成熟度，她改穿套裝，讓自己看起來像社會人士。
方法2》密集看屋抓行情
柯佩均平常除了上課，還兼兩份工，只剩週末可以看房。因此，她把僅剩的週末時間全留給看房，通常兩天時間，她設定每天至少看5間房，一個週末約可看10間房，半年下來看超過100間房，透過勤看，快速累積對房子構造、格局、各類屋型的了解，也才初步培養出對市場的敏感度。
此外，她固定閱讀財經報紙與雜誌、房地產相關網站的行情整理，從中了解區域行情。不過區域平均行情落差極大，只能描繪出該區價格的大致情況，要取得更接近實際成交價格的資訊，還是必須透過房仲來了解實際成交價格區間。

方法3》從法拍屋拿低價物件
剛開始，完全沒考慮房貸問題，因為柯佩均上網看了下新莊房價，大概都在300萬元上下，因此決定一次向媽媽借300萬元，「那時想全部用現金買，不 用付貸款。」結果，第一次出手，她挑中一間在新莊四維路附近的法拍屋，當地那時每坪成交行情約12～13萬元，但因此物件屋況極差，她以9萬元標到，裝修 後不到半年，順利加價50萬元賣出，首戰告捷。
新手從法拍屋開始投資房地產，可以取得低成本優，不過，法拍屋難度較高，容易遇到「海蟑螂」（霸占法拍屋、妨礙點交者），新手投資要先做好功課、調查好物件狀況再出手。
方法4》專挑低總價物件
考量自有資金不多，柯佩均專挑總價400萬元以下的物件下手，因為用1～2成自備款計算，最多可同時操作2～3間房。而找低總價物件，她有以下3撇步：
1. 法拍屋通常比市場低2～3成：投資房地產前兩年，她都在法院的法拍資訊中找物件，順利標下兩間低於市價3成的房子。
2. 靠仲介專找低於行情價的物件：隨房價走高，法拍屋價格與市價差幅縮小，她開始找仲介幫忙，專找低於行情價約2成左右的房子。
3. 挑屋況差的爛房子下手：爛房子雖然買起來划算，但改裝成本會不會過高必須算清楚，因此，她會在看完屋後，請裝潢師傅先估價，確定裝潢費用、算過有獲利，才敢買進。
方法5》嚴控資金，賺20%一定跑
隨著操作頻率加快，柯佩均後來開始申辦貸款買屋，但考量房子大約會抱半年才出手，必須回推應付房貸利息所需的資金；經她估算，至少要保留1/3的本 金來支付利息。同時，因為通常買進價會低於市場行情10%～20%，為求資金周轉效率，她也不貪心，只要房價漲回行情價以上，整體利潤有10%～20%， 她就一定賣出。

小富婆不愛名牌只愛投資自己
勤練英語迎接ECFA後的外資生意
透過以上5招，4年來，柯佩均和媽媽聯手買賣超過10間房子，將原本的300萬元本金滾到900萬元。與她長期配合的住商不動產業務員黃淑芬說，並不是所有投資客都能賺錢，柯佩均經驗雖淺卻能投資獲利，因為算得夠精，對進價、裝潢成本都抓得很細，才能20多歲就買房賺錢。
比起同學把打工賺來的錢都花在名牌消費品，柯佩均已是一名超級小富婆，但是她依舊維持「只有一張金融卡、錢包只放2,000元」的消費習慣，並且努 力為研究所畢業後的職場生涯做準備，打算在研究所畢業前考過認證理財規畫顧問（Certified Financial Planner, CFP）、多益（TOEIC）英語測驗，同時還要修完教育學程，以備不時之需。
柯佩均並不因為已擁900萬元身價而停止累積財富，準備多益英語測驗也是為了讓自己的英文會話能力更流利，因為她看好兩岸經濟合作架構協議 （ECFA）簽訂之後的地產商機。「外資企業不會來北縣設點，台北市才有空間！」這名女學生正準備和老外做生意、進軍台北房地產市場。因為她的目標是在 40歲之前，累積到6,000萬元，至於工具則是股票和房地產。
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 研究生柯佩均的理財練習曲

練知識：高中就摸索投資概念17歲（2003年）參加投資社團，研究股票
練存錢：戒除亂消費的習慣19歲（2005）接觸複利概念，開始存錢
練投資：學習各項投資工具20歲（2006）
◎花半年時間存10萬元，投資股市，小有獲利
◎投資權證失利，獲利歸零
練買房：財富快速長大21歲
（2007）向母親借300萬元投資，一年半買賣8間房，賺進300萬元
（2009~2010）資產逾900萬元

如何培養仲介人脈？

柯佩均原本完全不懂房地產，可是卻能賺到600萬元，經營房仲業務員是她取得便宜物件的關鍵，以下是她培養房仲人脈的過程。
步驟1》掃街拜訪房仲
把下新莊附近幾家房仲門市全部拜訪過一次，並蒐集房仲廣告單，一個一個打電話給仲介，釋放投資意願與購屋需求，讓仲介在取得物件後能與她主動聯絡。
步驟2》過濾仲介人選記下她購屋需求或主動聯絡的仲介可列為優先配合名單，日後有交易需求直接從名單中挑選，做為長期配合的對象。
步驟3》送禮請吃飯
用交朋友的方式搏感情，經常送名產、小禮物或請這些仲介們吃飯，加深印象，讓他們有物件第一個想要通知她。若獲利高出預期，也會額外送份大禮給負責的仲介，做為意外驚喜。
步驟4》一店只找一人一間房仲分店只找一名配合仲介，除了購屋需求彼此都有默契外，長期配合就代表後續還有交易機會，仲介會提供更多適合物件給她。

3類格局的房子不要碰！

柯佩均投資房地產經驗雖短，卻因曾買過賠錢屋，因此告誡自己以下3種房不能碰：
1. 開窗見變電箱　有害健康
她買進的第二間房讓她賣了1年才出脫，因為是晚上去看，等簽約買進房子後，才發現窗戶外頭有個大變電箱，當時後悔已太晚，雖然1年後這間房子以小賺5萬元賣出，但資金停駐時間過長。
2. 臨路沖房子　風水大忌另一個不算成功物件是買進路沖房子，每坪單價低於7萬元，她以年輕人的思維來判斷，心想這麼便宜，內部裝潢漂亮一定可以賣好價錢，卻忽略買方對路沖的忌諱，同樣也拖了1年才脫手，後來發現這種房子再便宜也不能買。
3. 三角形格局　難規畫第三種再便宜也不碰的房子就是三角形格局物件，這種房子室內格局設計困難，會有太多角落空間難以使用，一般購屋人不偏好購買這類格局房子，因此屋價偏低，但即使再便宜，也不能買。
【專家評析】淡江大學產經系副教授　莊孟翰
●柯佩均的理財好習慣1. 每天閱讀財經報紙，吸收相關資訊。
2. 克制消費，每月只花1萬5,000元。
3. 只有一張金融卡，只到本行提領，手續費也省下。
4. 開立存錢帳戶，只進不出。
5. 懂得用錢滾錢，接觸股票、權證、外幣、房地產等各項投資工具。
●柯佩均在投資中學到的優勢1. 學習各類投資工具：接觸過股票、外匯、權證、房地產等投資工具，對各類投資工具都具有一定程度的了解。
2. 房地產市場敏感度：經過4年多房市洗禮，對房地產交易已累積出經驗與資本，已掌握區域行情。
●如果你也想這麼做
1. 現宜守不宜攻：現階段房市已高，應該採守勢，必須將風險列為第一位。
2. 嚴守捷運原則：若在台北縣市投資，要跟著捷運走，物件選擇上宜舊不宜新。
3. 商辦別輕易碰：商辦總價高，少輒3,000萬元以上，投資總價不宜一下拉太高。
4. 留意利率變化：柯佩均剛投資房地產時，利率仍維持1%低檔，未來升息已是趨勢，時空背景不一樣，因此要留意利率變化。
5. 觀察景氣循環：中國對台灣房地產市場影響加深，10年一循環的定律可能被打破。
 
 

青年購屋 低利貸700萬 不限名額 30年還款

2011年 05月06日

【綜合報導】「奢侈稅」6月1日才上路，卻已出現房價沒降，交易冷清的副作用。為讓房市健全發展，讓想買房民眾買得起房子，內政部將「青年安心成家方案」與「整合住宅補貼方案」貸款年限，由20年延長為30年，符合條件的民眾即可申請購屋及租金補貼；財政部也放寬「青年安心購屋優惠方案」，總額度無上限，民眾可同時申貸內政部200萬元和財政部500萬元貸款，總計最高700萬元。

近期房市交易冷清，引起行政院長吳敦義關切，他昨在行政院會表示，政府3月提出奢侈稅草案後，房價不再上揚，已達政策目標，但市場也出現交易量萎縮，他要求內政部、財政部、中央銀行、金管會、經建會等相關部會，一周內研議放寬自用住宅購屋族多元優惠措施，防止房地產泡沫化。

最快6月開放申請

內政部、財政部昨搶先推出多項購屋優惠 措施。在內政部「青年安心成家方案」部分，主要提供20到40歲新婚租屋者每月3600元租金補貼，購屋者則提供前2年免息貸款，最高可貸200萬元；第 3年起若家庭年收入低於居住縣市標準50％，優惠利率1.337%起算計息，還款年限也由20年延長到30年。
過去租屋補貼和購屋優惠利率貸款各1到2萬個名額，一開放申請就「秒殺」，未來改為名額無上限，符合申請資格者「統統有獎」。目前青年安心成家上半年已經截止申請，下半年預計6、7月開放，詳情可上住宅E化網（http://ehi.cpami.gov.tw/NET/subsidy/subsidy.aspx）查詢。
財政部「青年安心購屋優惠」每戶最高可貸500萬元、貸款年限最長30年，貸款前2年利率為1.64%，第3年起利率為1.94%。借款人年齡須在20歲至45歲、本人與配偶無自用住宅，就符合首購房貸優惠。

捷運末端建現代宅

為搶救房市，經建會主委劉憶如昨宣布， 將在捷運末端地區興建「現代住宅」。她說，「現代住宅」希望給經濟弱勢者使用，像剛踏入職場的20、30歲年輕人，至於確定申請標準，年所得須在一定水準 以下，且沒房子，但不設定首購族。劉憶如說，目前已在台北市新北市找到7、8塊土地，初估提供逾2000戶住宅。
劉憶如強調，「現代住宅」要靠近捷運沿線，區域包含台北市與新北市，沿線公有土地都有可能，由於捷運沿線房價不低，現代住宅最有可能興建在捷運最末端。經建會官員舉例說，如中研院附近、忠孝東路七段，因目前沒有捷運站，土地較便宜。

「跨部會溝通不足」

對於政府一手打房、一手活絡房市，淡江 大學財經所教授林蒼祥表示，政府此時推出健全房市補救措施雖值得肯定，也凸顯當初制定政策不夠周延，更透露為總統大選造勢痕跡。他說，政府在制訂奢侈稅 時，欠缺完整配套措施，在奢侈稅即將推行前夕才補救，暴露政府跨部會橫向溝通不足，也扼殺不動產作為產業火車頭的帶動效益。
世新大學經濟學系教授周濟說，奢侈稅對大台北地區高房價沒產生太大效果，反導致整體房市交易萎縮。如今政府亡羊補牢仍應給予肯定。
日勝生副總經理周惠玉對「現代住宅」方案感到樂觀其成，她說，若能壓低成本，在不虧本情況下會參與投資，但更重要是後續相關法令及配套措施。

民怨：不想當屋奴

服務業的郭姵芳說，貸款還30年太久，買不起的人多10年只是多折磨，建議提高免息貸款時間比較好。
在新北市租屋的上班族莊英里感嘆：「來台北工作快10年，仍存不到買房子的錢，政府提出各種優惠貸款，都有條件限制，一般人不適用，就算課徵奢侈稅對有錢人也沒影響，台北高房價還是讓人買不起！」和家人同住的業務人員李炳豪說：「從來沒想過在台北買房子，反正買不起，也不想當屋奴！」

名人包租公秦偉 教你第一次買房就上手

【名人談房產】5億包租公秦偉　教你第一次買房就上手

Yahoo!奇摩編輯部 (2011-02-19)

文/王莫默 照片提供/秦偉



秦偉，1966年2月1日生，文化大學新聞系畢業。著有《秦偉完全搞怪手冊》、《變臉大亨致富魔法》，2002年曾獲廣播金鐘獎最佳綜藝節目、最佳主持、最佳非商品類廣告獎。

秦偉靠著手上30多間房，樂得當包租公

.藝人秦偉1997年因為錄影表演「火中掙脫術」，臉部三度灼傷毀容，被迫暫停演藝事業，加上當時過度投資，因此負債1.8億元。努力復健復出後，短短18個月就還清債務，2003年還一舉拿下3座廣播金鐘獎。而原本在負債期間套牢他的房地產，現在也成了他的生財工具，坐擁30多戶房屋，總價值超過5億，全台各地以及大陸、泰國等地都有他的投資，成為名符其實的包租公。

大學打工存400萬買第一間房

閒來沒事就愛看理財書的秦偉，對賺錢一向興趣濃厚，投資工具比例：50%房地產、30%股票基金黃金、20%其他投資規劃，其中獲利最豐厚的就是房地產。

秦偉在1993年買了第一間房子，忠孝東路四段188號，因為當時側面了解到附近的鐵路將地下化，而且他覺得188號門牌很吉利，於是就以一坪20萬的價格，將大學時代靠著打多份工累積的400萬積蓄，在沒有貸款的情況下，一次付清買下了這間18坪的房子。幾年後房價漲了，秦偉以一坪35萬賣出，賺了 270萬。

秦式買屋五原則，第一次投資就獲利

第一次投資房地產就獲利，讓秦偉更對房產買賣產生了極大的興趣。從大學時代開始投資房產，到現在至少有三百戶的交易經驗，平均每年都有十幾戶轉手，秦偉更是自稱「買房從來沒賠過」。憑著二十多年投資客的經驗，秦偉理出「秦氏五大買屋原則」。

大台北精華地段的中古屋，是秦偉大力推薦的買屋選擇

一、絕不買預售屋.

秦偉指出，預售屋無法預期，有許多風險，如坪數、格局、屋樑、建材、建商財務等問題，所以他自己都是買成屋，「看得到、摸得到，感覺比較實在。」而且秦偉也不買法拍屋，因為法拍屋買賣較為複雜，曾買過一次法拍屋就被海蟑螂找上門，要了100萬處理費才能交屋，後來他花錢了事後，就再也不碰了法拍屋了。

二、買屋前看風水

秦偉買房一定要「前有抱、後有靠」，像他位在信義區的辦公室，後方就有象山，風水極佳，當初買進時才一坪30萬，現在一坪已經漲到90幾萬，證明秦偉眼光獨到。另外，買成屋前，秦偉一定會去看「台灣凶宅網」，避免買到凶宅難脫手。

秦偉位於信義區的辦公室，後有象山，風水極佳

三、買價低於市價.

要怎麼找到低於市價的房子？秦偉指出，市價行情可以從四個管道去了解：一：向管理員、鄰居詢問附近房價為何，此價多為成交價，較為中肯。二：問附近的房屋仲介公司目前的行情，仲介講的房價會較高，因為他要拉抬行情再讓你殺價。三：從仲介公司網站上調閱這區最新成交價。四：直接許銀行貸款部估價，因為銀行貸款估價通常只有市價七折，必定會低於市價。通過這四招，就能得知市價的高低價，自己就知如何取捨。

再加上秦偉常以低於市價「一口價」跟屋主談，並以現金交易吸引屋主答應，因此常可買到低於市價的房屋。

四、當作明天售出.

「買房漲幅空間要先想好！像我現在都至少漲超過五成才會賣。」秦偉指出，買房投資要有漲價題材，例如捷運要通或是快速道路要通了，但重點是「要知道這題材何時會實現，如果是十年後才通車，那就沒有意義。」秦偉強調，買房產要有「今天買、明天賣都能賺到錢」的心態。

秦偉買房專挑「中等美女」，也就是說，不一定要買最好的，但要買有投資潛力的物件，才不會做白工賠錢，例如他買房都只買二十至四十坪大小，二十坪以下的不買，因為十六坪以下銀行不貸款，而坪數太大或太小都不好脫手。

而有些地方過度漲價，如台北市，秦偉就建議可以買「A咖中的B咖，或B咖中的A咖」，也就是精華地段的中古屋，或是衛星地段的新成屋，漲的空間反而大。

五、進屋感覺舒服.

「令人舒服就是磁場好！」秦偉喜歡看房買房，常常沒事半夜也在看房，「好房今天不看，明天就沒有了。」 要買的房子還要一天看三次，上班、下班、還有下雨天都要看，然後他也喜歡跟屋主聊天，以進一步了解該屋狀態，「感覺不對」的房子，秦偉也不會多所留戀，「不要怕錯過！」.

秦偉投資依靠「索羅斯投資法」，也就是憑直覺投資，但他強調，事前做足功課很重要。另外秦偉房屋的裝潢也喜歡自己來，他認為裝潢費不要超過房價一成，超過的話會不好回收，投報率要一半以上才會賣。.

秦偉認為，房地產投資很重要的一點是「不能紙上談兵」，要先下場買一次，幾次熟悉後，就只是數字的改變。像他現在坐擁三十多戶房屋，仍時常在看房找新標的，而他現在買房頭期款都至少準備三成以上現金，以免付款壓力過大，購買前也會考慮用不用得到或轉租，以租金來支付貸款，自己就不需要支出，減少金錢壓力。長達二十多年的房地產投資經驗，讓秦偉即使未來不當藝人，也能輕鬆過著億萬富翁的包租公生活。.

對於房地產投資，秦偉自有一套心法

.＊秦氏買屋心法.

前期：

1. 心中有藍圖：想像某區某屋型，有了理想尋屋條件後再去找。

2. 找屋三部曲，開車看房子，開車可試試好不好停車，雖然有些人不一定擁有車，但也考慮下個買主的需求。一天最好看三次，早上上班、下午下班、下雨天。

中期：買屋五原則

1. 絕不買預售屋：預售的變化多、風險大。

2. 買屋前看風水：基本的風水要顧到，先看書。

3. 買價低於市價：找鄰居問價，找仲介詢價，再找銀行鑑價。

4. 當作明天售出：投資房屋不是要用來囤放的。

5. 進屋感覺舒服：令人舒服就是磁場好。

後期：

1. 議價的方式：低於市場行情的一口價

2. 付款的方式：現金交易可以壓低價格，加快過戶速度。



（參考資料：《變臉大亨致富魔法》）.

報稅季節又到了! 告訴您:包租公節稅三大招

國內越來越多的退休族、頂客族或一般投資客，以買屋出租的方式來賺取穩定的租金報酬，但到了報稅季節，這些包租公或包租婆可就要注意了，如果想要節稅，基本上可掌握住三大重點，包括「備妥憑證提高可供扣除額」、「避免無出租被認有租金收入」、「彈性運用押金孳息所得的申報規定」。

◎房東節稅三大招

第一招：備妥憑證提高可供扣除額

目前對租賃所得的申報方式可分為兩種，一種是不需任何證明文件，在申報房屋租賃所得的時候，可以依照財政部公告的方式，以全年實收租金57%計算；另一種是採列舉扣除方式，即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用，逐項提出證明。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，可提出證明的範圍包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋出租所支付的利息等，納稅義務人都能先行核算，從租金收入中扣減後，再以餘額做為租金所得報稅，擇高適用。

第二招：避免無出租被認有租金收入

如果將房屋無償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意，或做執行業務的事務所使用，不論實際上有無收取租金，都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，且已由雙方當事人以外的二人證明確實是無償借用及法院公證，就可以不用計算租金。

第三招：彈性運用押金孳息所得的申報規定

依所得稅法第14條規定，納稅義務人若將出租房屋的押金，存到銀行所孳生利息，可選擇將這些利息列為租賃所得申報，就可減掉租賃所得的必要費用。或是這些利息如果能確實證明是押金或典價存放銀行所產生，並已經申報利息所得，則可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除，不用再計算租賃所得。

陳俊宏強調，現在有許多是以不動產出租為正業的「包租公」、「包租婆」，懂得掌握節稅重點與技巧，絕對能省下不少費用。

◎房客節稅：租金支出列舉扣除額

在租屋族方面，可以享有一年最高12萬元的租金支出列舉扣除額，只要承租的房子為自住而非營業用途，並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一。但是前提是，租屋為自住使用，且如果已經申報有購屋借款利息的話，就不可再扣除房屋租金支出。

舉例來說，若是在外租屋的單身無殼蝸牛族，以每月租金12,000元來講，一年下來房租支出即為14.4萬元，若是採用列舉扣除額申報，房租支出的列舉上限為12萬元，遠遠超過標準扣除額的46,000元，假設最後所得淨額適用最低5%的級距，這樣便可以產生(120,000－46,000)x5%=3,700元的節稅效果。

陳俊宏指出，依照國稅局的解釋，租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制。也就是說，如果數人合租一間房屋，每個人可以列舉扣除的上限都是12萬元。只是，如果是前半年租屋、後半年晉身為有殼族並有購屋借款利息的情形，就只能選擇其中一種申報，因此納稅人就必須衡量並選擇對自己最有利的方式。

同時，在提列房租支出時，最好先跟房東協議好，有些房東可能會因而衍生繳稅問題，進而要求調漲房租，民眾也得特別注意這種狀況。