房地產要買價值而非比價格

▲ 梁慧琪認為，如果不比別人更努力，創造的價值不會更高。（攝影者．翁挺耀）

「挑投資客少的建案，房子比較能保值！」這是昇捷建設董事長梁慧琪的建議。昇捷經營桃園房地產市場20年，近兩年開始進軍台北。因為走精緻路線，建 案幾乎不打廣告就能完銷，同時，梁慧琪還堅持推案要盡量過濾掉投資客、賣力經營社區關係，讓旗下建案在這波多頭行情中，昇捷的7年中古建案房價，竟能在桃 園締造逾5成漲幅。

梁慧琪投身房地產業38年，從行政助理到自己創業，賣房子從基隆、淡水、一路賣到桃園，對北台灣房地產市場瞭若指掌。不過，與一般建商最不同的是， 這個左營眷村長大的女老闆，要求自己每間房都要蓋得不一樣，她看不起為了拼獲利而讓建案「穿制服」的同業，堅持不用相同建築師、相近建材，甚至連施工工法 都要求新求變。
因為堅持創新，吸引股王宏達電（2498）執行長周永明注意，甚至與她結為好友。4月29日昇捷的「iF」國際經貿中心啟用酒會，周永明不但全程參與，足足待滿90分鐘，還為梁慧琪站台致詞，甚至連鮮少曝光的周太太都熱情出席。

問周永明為什麼會注意到昇捷？公司總部也在桃園的周永明說，因為他很訝異，在桃園，居然會有建商仔細地去研究西班牙建築大師安東尼．高第，接觸之後才發現，梁慧琪對美學、對公司經營的堅持，與他的想法接近，因此常常互動。

因為堅持和同業走不同的路，在奢侈稅實施前、全台房地產推案喊停之際，昇捷卻逆勢在桃園推出商辦大樓「iF」國際經貿中心，這是18年來桃園市首座SC純鋼骨興建的商辦大樓。接著，又把設計預算加倍，請到日本建築大師安藤忠雄在桃園設計他在台灣的第1個住宅建案。

此時推案難道不怕賣不掉？梁慧琪笑著說，投資房地產是要買「價值」、不能老是比「價格」。昇捷過去20年，賣房子從來不知道什麼叫「不景氣」。因為愈不景氣，讓客戶來買房，客戶反而賺愈多，所以，有沒有「打房」，對昇捷根本沒影響。


不過，面對奢侈稅實施，消費者都在問：現在到底是不是進場買房的好時機？如果要買房，又該怎麼挑？針對這些問題，本次「總編輯會客室」特別專訪對桃園、台北市場都深入了解的梁慧琪，由她為大家提供解答。以下為訪談摘要：
買房不需管景氣》
有價值就不用怕跌　最重要保鮮、保固、保值
《Smart智富》月刊總編輯朱紀中問（以下簡稱「問」 ）：奢侈稅實施，現在是進場購屋好時機嗎？
梁慧琪答（以下簡稱「答」）：20年來，我蓋房子從來沒有在挑時機！因為就算是在不景氣時期，也有成功者存在。房屋最重要的是要能「保鮮、保固、保 值」，所以只要買到有價值的房子，根本不用擔心景氣。對我來說，也沒有賣不掉的房子，因為只要規畫好、設計好、機能好，不會大而無用，而是小能俱全，房子 怎麼會賣不掉？
我也從不去考慮競爭者在做什麼，因為經營事業，最重要的是看自己做的有沒有符合自己的標準。像我現在就認為，昇捷不只是「蓋房子」，而是「蓋作品」，所以要找國際級的大師合作。
問：是不是投資客比較少的建案，比較能保值？
答：當然！因為投資客買房，想的就是只要先繳利息、等房價一炒高馬上賣掉。可是，如果景氣反轉，最後利息付不出來，投資客買的房子就可能淪為法拍，對整棟建築物來說，只會破壞價格。
昇捷推的建案，幾乎沒有投資客。一方面我們不喜歡推那種幾百戶的大案子，案量不大，所以不必靠投資客買，很快就能完銷。另一方面，我們也不喜歡投資 客來買我們的房子，所以會過濾客人，會一直問買家：買房子是不是要自己住？只要客人是想買來轉手賣掉，就不賣給他，不讓投資客進來。一個社區如果大部分住 戶都不賣，房價自然會上去，至少掉不下來。所以，消費者挑房子最好是挑投資客少的建案，房子比較能保值。
設計要合生活機能》
建商負責「價值」　「加值」要靠管委會、住戶
問：買房子，你建議看什麼？
答：挑房子最重要的是看房屋的設計有沒有符合你的生活機能，要能良好利用空間。我看房子，我會先看廚房的規畫是否符合我的需求。以40坪的房子為 例，雖然不大，但只要廚房規畫好，就很好用，像是要放多大的冰箱、用哪個牌子的爐子、要不要做嵌入式的，這些都要考慮清楚。每一個尺寸都要是合理的規畫而 不是大而無用。一般男主人看房子會先看客廳、女主人會先看廚房、小孩子會先看自己的房間，但在購屋過程中，女主人會是買不買的關鍵，女性對空間利用的敏感 度比較高，所以我會特別注意女客人的感受。
問：聽說妳推的建案，大多是被老客戶買走？
答：我們的回客率確實很高。一般來說，昇捷現在有6成到7成的房子是被老客戶買走，有些是因為換屋，但也有一位電子業老闆，一個人就買了6戶，只要 我們有推案他就買。我問他買這麼多房子要做什麼？他說，他都把自己收藏的藝術品放在昇捷的房子裡，收藏昇捷的房子就像收藏藝術品一樣，會增值！他還不只自 己買，甚至推薦他公司的其他董事也來買。不過，建案要保值，最終一定要交屋後由管委會來繼續維持，才能有保值效果，我們建商只能保證前幾年的品質而已，後 續還是要靠日常管理。
問：管委會要怎麼做，才能讓中古屋愈住愈有價值？
答：我常說，建商有責任作「價值工程」，但是管委會有責任做「加值工程」。因此，管委會一定要確實定期維修設備，且須按照建商規畫的項目去保養。另 外，只要管委會提出維修需求，我們就會給錢維修，像「昇捷高第」的社區主委在買屋7年後，想換公設的沙發，跟我講，我也換給他。我發現，要求愈多的人，其 實愈愛社區。昇捷不會讓社區成為孤兒，不像有些建商，每蓋一間房，就換一次公司名稱。所以我們建案的中古屋價格，會比新社區還高。
買預售屋有訣竅》
建商說明會仔細聽　施工、結構、交屋不能漏
問：有人不敢買預售屋，擔心交屋會跟樣品屋差很多，如何避免？
答：我們每個案子會開3到4次說明會，像是地下會施工、結構工程會、交屋說明會，都要說清楚。
另外，買房子一定要把合約書看清楚，像我們的房子，買賣合約上的規格會和客戶實際交屋所拿到的房子差很多，因為我們送的會遠比合約多很多。為了讓房子能保值，很多東西我們都用送的！
20年前，我們覺得大家各自裝鐵窗很醜，就送客戶好的、統一的鐵窗。我們的「iF」國際經貿中心就幫客戶想得很徹底，例如為了外觀的一致性，我們多 花700多萬元，每層樓都加裝窗簾送給客戶，窗簾還是能隔熱的。另外，廚房還送冰箱、蒸飯機，整棟樓加起來我們就多花2,000多萬元，這樣會少賺一些， 但房子的價值就會出來。
問：台北建商流行找國際大師設計，主要是為了包裝、好銷售，在桃園也是這樣嗎？
答：不是！我們請國際級的建築師來不只是畫立面圖、做外觀設計，而是跟他們學東西。我們已經和台灣大部分知名建築師合作過了，但我總覺得台灣建築總 少了什麼，後來在世界各國考察之後發覺，少的東西就是「美學」。所以我們不但合作的建築師要國際化，連施工的標準也要國際化，像是我們跟波士頓的團隊合 作，他們不但施工圖比台灣的精細，還考慮到各種不同建材之間的協調搭配，這就是我要突破的地方。

名詞解釋＿安東尼‧高第 

西班牙建築師安東尼‧高第（Antoni Gaudí i Cornet）生於1852年，以其後現代建築設計獲得全球關注，尤其是他花費了半輩子心力、但是蓋了近130年仍未完工的聖家堂。74歲那年，高第不幸 被電車撞死，當地居民為其舉行盛大葬禮，並且將他安葬於畢生心血的聖家堂底下。